Für Mieter in unbefristeten und befristeten Mietverträgen bringt ein Arbeitsplatzwechsel oftmals Probleme mit sich, wenn dieser einen Ortswechsel mit sich bringt und der Mieter deshalb näher an seine neue Arbeitsstätte ziehen will. Es muss nicht nur eine neue Wohnung gefunden, sondern auch der gegenwärtige Mietvertrag soll möglichst zeitnah beendet werden, um „Doppelzahlungen“ zu vermeiden.
Dieses verständliche Anliegen ist jedoch gar nicht so ohne Weiteres umzusetzen. Schließlich gibt es vertragliche Kündigungsfristen oder gar eine Mindestmietzeit, die der Mieter beachten muss.
Je nach vertraglicher Gestaltung hat der Mieter unterschiedliche Möglichkeiten, um sich aus dem bestehenden Mietverhältnis zu lösen:
Unbefristeter Mietvertrag
Ein unbefristeter Mietvertrag kann bei einem Arbeitsplatzwechsel nicht einfach außerordentlich
gekündigt werden. Es ist hier aber selbstverständlich möglich, mit der regulären Kündigungsfrist zu kündigen. Es ist dem Mieter i.d.R. auch zumutbar, das Ende der Kündigungsfrist abzuwarten. Mit entsprechender Planung ist es hier durchaus möglich, die Kündigung und den Arbeitsplatzwechsel so vorzunehmen, dass auch ein nahtloser Wohnungswechsel erfolgen kann.
Zeitmietvertrag
Hat der Mieter einen gültigen
Zeitmietvertrag abgeschlossen, so ist er an die vereinbarte Laufzeit gebunden. Ein Arbeitsplatzwechsel ist kein Grund für den Mieter, den Mietvertrag durch außerordentliche Kündigung vorzeitig aufzulösen.
Hier kann der Mieter nur das Gespräch mit dem Vermieter suchen und darauf hoffen, dass dieser unter bestimmten Bedingungen bereit ist, dem Mieter entgegen zu kommen. Da hierauf kein Anspruch seitens des Mieters besteht, muss sich der Mieter jedoch mit der Entscheidung des Vermieters abfinden.
Ein anderes gilt nur dann, wenn es dem Mieter nicht zuzumuten ist, seinen neuen Arbeitsplatz von der bisherigen Wohnung aufzusuchen.
Mietaufhebungsvertrag mit Nachmieterstellung
Der Wechsel des Arbeitsplatzes kann trotzdem ein gerichtlich anerkannter wichtiger Grund sein, der den Vermieter zwingt, seinen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen. Dies ist dann der Fall, wenn es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, seinen neuen Arbeitsplatz von der bisherigen Wohnung aus aufzusuchen. Entscheidend sind Entfernung und Verkehrsverhältnisse im Einzelfall.
Voraussetzung für einen Anspruch auf Abschluss eines
Aufhebungsvertrags ist, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellen kann, der in die gegenwärtigen Vertragsbedingungen einsteigt. Nicht jeder Nachmieter muss vom Vermieter akzeptiert werden, vielmehr muss der Nachmieter für den Vermieter zumutbar sein.
Der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter muss bereit sein, den bestehenden Vertrag unverändert zu akzeptieren. Er muss wirtschaftlich in der Lage sein, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzuführen. Der Vermieter darf einen Mieterwechsel nur ablehnen, wenn dafür wichtige Gründe in der Person oder den wirtschaftlichen Verhältnissen des Nachmieters vorliegen.
Hat der Mieter einen geeigneten Nachmieter vorgeschlagen, ist sein Mietverhältnis mit dem Zeitpunkt beendet, in dem der Fortsetzungsvertrag geschlossen werden könnte - ob mit dem vorgeschlagenen Nachmieter letztendlich ein Vertrag abgeschlossen wird, ist Sache des Vermieters und für die Beendigung des bestehenden Mietvertrages unerheblich (LG Hamburg, 07.03.1980 - Az: 11 S 257/79; OLG München, 08.09.1995 - Az: 21 U 6375/94 und zudem Blank/Börstinghaus, Das gesamte BGB-Mietrecht, Kommentar 2. Aufl., Rn. 166, 169).
Von der Beendigung des Mietvertrags ist auch auszugehen, wenn der Vermieter die Suche eines Nachmieters durch den Mieter generell ablehnt, etwa, weil er sich selbst um einen Nachmieter kümmern will. In diesen Fällen wird im Allgemeinen. eine Beendigung des Mietverhältnisses nach 3 Monaten ab einer entsprechenden Erklärung des Vermieters anzunehmen sein.
Recht auf Untervermietung
Kann der Mieter trotz aller Mühen keinen geeigneten Nachmieter finden, so hat er dennoch die Möglichkeit der Schadensminimierung, indem er die Wohnung für die Restlaufzeit des Mietvertrages
untervermietet.
Hierbei trägt der Mieter jedoch weiterhin die Verantwortung für die Wohnung. Eine Untervermietung muss vom Vermieter
genehmigt werden - grundlos darf diese aber nicht abgelehnt werden. Lehnt der Vermieter eine Untervermietung dennoch grundlos ab, so kann mit einer 3-Monats-Frist gekündigt werden - auch bei einem Zeitmietvertrag.
Letzte Änderung:
03.05.2021